서울시 고도지구 전면 개편 한다

서울시가 서울의 주요 경관을 보전하면서 도시환경도 개선될 수 있도록 고도지구를 전면 개편한다.

고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 서울시가 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로써, 현재 주요 산, 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8곳을 지정해 최고한도로 9.23㎢로 관리 중이다.

1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산․북한산․경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정․관리하여 서울만의 특징을 담은 매력적인 경관을 지켜왔다.

하지만 제도가 장기화하면서 높이규제를 중복하여 적용받는 지역이 생기거나, 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워 주변 지역과 개발격차가 심화하기도 하는 등 문제가 발생하면서 고도지구 규제 개선이 필요하다는 목소리가 꾸준히 제기됐다.

이에 서울시는 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 고도지구 재정비를 추진하여 ‘신(新) 고도지구 구상안’을 마련했다.

‘신(新) 고도지구 구상안’을 통해 남산․경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하고 세심하게 살펴 규제를 전체적으로 재정비하며, 그 외 실효성이 적은 지역은 과감히 해제한다는 방침이다.

특히, 경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위해 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지한다.

남산과 구기․평창 지역도 내사산․외사산으로 둘러싸여 서울의 특징이 담긴 대표경관인 만큼 경관 보호를 위한 현 고도 제한의 기본방향은 유지하고 지속해 관리하되 지형․지역 여건 등을 고려하여 높이를 세밀하게 관리한다.

반면, 관리 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제하거나 범위를 조정하여 총 8곳의 최고한도를 9.23㎢로, 6곳의 최고한도는 7.06㎢로 정비한다. 경관 보호 대상이나 목적이 불분명한 ‘오류․법원단지 주변 고도지구’는 해제하고 지역 특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다.

구로구 ‘오류 고도지구’는 서울시와 부천시 경계부의 도시확장 방지를 위해 1990년 지정되었으나 그 일대가 아파트 등으로 개발되었고 부천지역은 해제되어 지정목적이 상실되었다. 고도지구로 인해 온수산업단지 내 서울지역과 부천지역의 개발격차가 발생해 고도지구를 해제하고 ‘온수역 일대 지구단위계획’으로 관리하여 산업 경쟁력을 강화한다.

서초구 ‘법원단지 주변 고도지구’는 지방법원·검찰청은 국가 중요시설이 아님에도 불구하고 국가중요시설인 대법원, 대검찰청과 달리 그 전면지역의 높이를 제한하고 있다. 도시관리의 일관성이 결여될 뿐만 아니라 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있으므로 고도지구를 해제하고 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리하여 도심기능을 활성화한다.

자연경관지구(3층12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정되어 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.85㎢)은 고도지구를 조정하고 규제를 단순화한다. 또한 중요한 경관을 유지하기 위해 고도 제한이 필요한 경우는 지역 특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련하여 유연하게 관리한다.

‘국회의사당 주변 고도지구’는 국가 중요 시설물(국회의사당) 경관 보호를 고려하여 고도지구를 유지하되 동여의도의스카이라인과 연계하여 75m에서 최대 170m까지 고도 제한을 대폭 완화한다.

‘남산 주변 고도지구’는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이 관리의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후한 도시환경을 개선할 수 있도록 남산 조망 영향 여부․지형․용도지역 등을 종합적으로 검토하여 높이를 세밀하게 관리한다.

특히, 남산은 서울의 대표 상징경관인 점을 주요 조망 점에서 남산 정상을 바라본 모습이나, 도심지를 내려다보는 조망 등 다각도의 경관 시뮬레이션 검토를 진행했다. 그 결과를 토대로 당초 고도 제한이 12m․20m였던 지역을 12m~40m로 세분화하였다.

고도지구 중 규모가 가장 큰 ‘북한산 주변 고도지구’는 ’90년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체되어 주거환경 개선의 큰 장애물로 여겨졌다. 이를 개선하고자 제2종일반주거지역은 현 고도 제한(20m)을 28m까지 완화한다. 또한 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다. 다만, 추가 완화 시 북한산 경관 보호를 위해 경관관리 가이드라인을 준수하여야 한다.

‘구기․평창 고도지구’는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화 받을 수 있는 기준을 추가하여 북한산․북악산 주변의 양호한 경관보호와 함께 지형차를 고려하여 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 한다.

아울러 한강 변의 유연한 경관관리를 위해 한강변 역사문화특화경관지구를 해제하고 경관 관련 계획으로 관리한다.

서울시는 이런 내용이 담긴 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 오는 7월 6일(목)부터 7월 20일(목)까지 열람공고를 실시할 예정이다. 공고기간 중 시민에게 공개하여 다양한 의견을 청취하고 자치구 등 관련 기관과 협의해 올해 연말까지 고도지구 개편을 완료한다는 계획이다.

[한국조경신문]