서울시, 도심 정비 보전과 육성 ‘두 토끼’ 잡는다
서울시, 도심 정비 보전과 육성 ‘두 토끼’ 잡는다
  • 임광빈 기자
  • 승인 2016.05.09
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한양도성 안 재개발 예정구역 약 100만㎡ 해제…도심 역사·문화 보전
재생활성화지역 등 낙후지역 정비예정구역 확대, '신 중심지'로 육성

서울시가 도시환경 정비예정구역 재정비에 본격 나섰다.

한양도성 안 도심지는 역사문화중심지 보전을 위해 재개발 예정구역 약 100만㎡를 해제한다. 영등포‧여의도는 정비사업 예정구역을 확대 적용해 국제금융 중심기능을 강화하고, 가산‧대림과 성수 지역은 재생활성화계획과 연계해 창조적 지식기반 산업 집적지 육성을 가속화한다.

도시재생활성화지역, 준공업지역 등 낙후된 지역은 정비예정구역을 확대해 활력을 불어넣는다. ▲영등포 대선제분공장 일대(7ha) ▲용산 남영동 업무지구‧삼각맨션부지(4ha) ▲서대문 충현동 일대(1ha) 등이다.

도심지역 안 신축 건물은 내사산 경관을 가로막고 이웃 건축물과 부조화를 방지하기 위해 ‘역사도심기본계획’을 반영, 최고 높이가 내사산 높이(90m)를 넘지 않도록 관리를 강화할 예정이다.

아울러 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비가 가능하도록 한 정비구역 안에서 철거, 보전 등 여러 정비방식을 다양하게 적용할 수 있는 ‘혼합형 정비방식’을 처음 도입한다.

서울시는 이와 같은 내용으로 3도심, 7광역중심 안 상업‧준공업지역 도시정비의 기본이 될 법정계획인 ‘2025 도시‧주거환경정비기본계획(안)’이 지난 4일 열린 도시계획위원회 심의를 ‘수정가결’로 통과했다고 밝혔다.

이번 기본계획은 큰 틀에서 시가 앞서 세운 ‘2030 서울플랜’, ‘역사도시기본계획’ 등 상위 계획의 실행수단으로서, 도시재생의 패러다임을 과거 전면 철거 위주에서 ‘보전’과 ‘개발’, 투트랙(two-track) 체제로 전환, 지역별로 차별화된 정비 전략을 통해 도시 경쟁력을 확보하고자 하는 것이 기본 방향이다.

‘2025 도시환경정비기본계획’은 ‘도시환경정비사업’, 즉 도심지역 재개발 사업에 대한 시 정책의 기본골격을 정하는 계획으로, 시가 지난해 9월 확정한 ‘2025 도시‧주거환경정비기본계획(주거환경정비분야)’이 주거지역 정비에 대한 법정계획이라면 이번 계획은 상업‧준공업지역 정비에 대한 법정계획이다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 10년마다 세우고 5년마다 재정비된다. 이번 기본계획은 지난 2010년 세운 ‘2020 도시환경정비기본계획’을 수정‧보완한 것이다.

기본계획이 명시한 도심 재생의 4대 목표는 ①중심지별 차별화된 육성전략을 통한 '지역 경쟁력 확보' ②역사문화 보전과 도시재생을 통한 ‘도심 활성화’ ③지역특성을 고려한 ‘맞춤형 재생 유도’ ④미래사회 변화에 대응하는 ‘새로운 계획기준’ 제시이다.

첫째, 정비예정구역을 재정비해 한양도성 도심은 보존하고 영등포, 용산, 청량리, 가산‧대림, 잠실 등 그 밖에 도심은 중심지별로 전략 육성한다.

도시환경정비예정구역은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제3조 규정에 의거 도시환경정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적인 범위를 말한다.

이번에 시가 도시환경정비 예정구역에서 해제하는 100만㎡ 지역은 ▲익선동‧낙원동 일대 ▲인의동‧효제동 일대 ▲종로5가 일대 ▲주교동‧오장동‧충무로5가 일대 ▲DDP 일대 등으로 다양한 역사‧문화적 자산이 풍부한 지역들이다.

해제지역은 지구단위계획으로 관리, 역사‧문화적 특성을 고려해 재정비를 추진한다.

70년대 이후로 지난 40여 년 동안 4대문 안 도심에 대한 정비사업은 전면 철거를 통한 현대적 업무공간‧기반시설 확충 등 낙후된 환경 개선에 초점이 맞춰져 있어 도시의 역사성과 장소성은 사라지고 획일화된 도시공간을 양산한다는 문제가 지속적으로 제기돼 왔다.

도시재생 활성화 지역, 준공업지역 등 낙후된 지역은 정비예정구역을 확대한다. 관련 계획에 따라 도시환경정비계획을 세울 때 정비예정구역으로 간주하는 방식으로 이뤄질 예정이다.

둘째, 도심 활성화를 위해 쉐어하우스, 레지던스, 소호(SOHO, Small Office Home Office) 같은 다양한 유형의 도심형 주거 공급을 유도하고, 도로 다이어트, 건물 전면 활성화 등을 통해 보행 인구를 확대한다.

도심 인구감소 현상을 해소하기 위해 주거주용도(전체건축물에서 가장 많은 연면적을 차지하는 용도) 가능 지역을 도심 전체로 확대하고, 소형‧준공공임대주택 도입 때 용적률을 최대 50%까지 확대한다.

보행인구 확대를 위해 앞으로 도심에 지어지는 건물은 보도와 단절되지 않도록 구상하고 1층에는 전시시설, 상가 같은 가로활성화 용도를 반드시 도입해야 한다. 또, 기존 도로 중 지나치게 넓게 확보된 도로는 차도를 대폭 축소하고 보도로 조성해 차량 중심에서 보행친화공간으로 재정비한다.

아울러, 사업추진 과정에서 매장 문화재가 발견될 경우를 대비해 ‘문화재 보존 대응 절차’를 마련해 문화재를 보전하면서도 사업지연을 미연에 방지해 원활히 추진될 수 있도록 한다는 계획이다.

셋째, 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비를 위해 정비방식 개념과 용어를 새롭게 정립하고, 한 구역 안에서 여러 정비방식이 다양하게 적용될 수 있는 '혼합형 정비방식'을 도입한다.

한양도성 안 도심에 이미 지정된 재개발구역은 대부분 약 40년이 지났지만 아직까지 사업이 시행되지 않은 곳이 남아 있는 상황. 이런 지역들은 대부분 골목길, 다양한 상권 등 보전가치가 높은 특성이 있다.

현행 정비구역은 한 구역 안에서는 철거 또는 보전(수복) 중 하나의 정비방식이 적용되는 식이라면 '혼합형 정비방식'은 한 구역 안에서 철거와 보전을 모두 적용할 수 있는 방식으로, 정비할 곳은 정비하고 보전할 곳은 보전하는 효율적인 정비사업이 이뤄질 것으로 기대된다.

아울러 재개발 구역 안에 있어 철거 위기에 있는 YMCA, 성남교회, 대한체육회관, 신한은행, 남대문교회 등 역사적 가치가 높은 근‧현대 건축자산이 있는 지역을 ‘보전 정비형 지구’로 지정해 건물을 보전하면서 정비사업이 진행될 수 있도록 한다.

마지막으로, 건물을 신축할 때 친환경 건물, 실내형 공개공지, 홍수‧화재 예방시설 등을 도입할 경우 용적률 인센티브를 주는 방식으로 기후 등 변화하는 환경에 대응하기 위한 새로운 기획기준도 제시했다.

중심지 상업지역에 세우는 대형 빌딩은 친환경 및 에너지 절약 기준을 의무적으로 적용하는 대신에 허용 용적률을 100%까지 확대하고, 실내형 공개공지와 공공보행통로 도입 때 허용 용적률을 최대 50% 범위 안에서 인센티브를 준다.

서울시는 이와 같이 확정된 ‘2025 도시환경정비기본계획’을 재공람한 후 7월 중 고시할 예정이다. 정비구역 지정 등은 고시 이후 본격화 전망이다.

진희선 서울시 도시재생본부장은 “이번 도시환경정비기본계획 확정으로 2030서울플랜 등 그동안 서울시가 내놓은 여러 도시관리정책들이 실행력을 담보할 수 있게 됐다”며 “기본계획을 통해 보존할 곳은 확실히 보존하고 개발이 꼭 필요한 곳은 개발할 수 있도록 적극 추진해 역사와 미래가 공존하는 도시 서울의 경쟁력을 높여갈 것”이라고 말했다.

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